불법점유자, 제3의점유자 명도 방법

 

명도 방법1

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부동산경매 - 불법점유자명도, 점유자 명도방법▦에누리하우스▦ 2011/03/26 18:21 http://blog.naver.com/shinjiha2/10105796967 불법점유자, 제3의점유자 명도 방법 본문 및 원문 : 불법점유자명도하기 점유자명도 글 더 보기 : 점유자명도 에누리하우스에서 활동 중이신 베샘님의 주옥같은 불법점유자명도 스토리입니다. 보시고 많은 분들이 도움을 얻으셨으면 좋겠네요. 안녕하세요. 노인분들을 알바비를 주며 불법점유를 시켜 신원확인도 어렵게 만들어 이사비를 뜯는다는 말에 지인분들과 이야기 도중 브로커들이 틈새를 노리고 그러한 짓들을 많이 한다는 소릴 듣고 궁금해 하던 중에 일부는 물어도 보고 해서 방법을 찾아 보았습니다.. 참조하시면 불법점유자의 우위에 서서 원만한 해결이 될 것 같아 올려드립니다. 방법은 크게 3가지가 있더군요. 방법1. 인도명령 후 강제집행신청을 합니다. 그럼 집달관이 현황조사차 나가는데, 꼭 미리 집행관실에 연락을 해 두어 현황조사시 같이 갈 수 있도록 하라고 합니다. 같이 나가면 임장시 파악했던 대로 채무자의 이해관계가 아닌 엉뚱한 제3의 점유자로 파악이 되면 집행불능을 통지하게 되어 있는데, 같이 갔으므로 신원이 확인이 같이 가능하므로 점유이전금지가처분 신청과 불법점유자를 상대로 한 인도명령신청(신원확인이 되었으므로)을 하라고 합니다. 만약 집달관의 신원확인을 거부한다면? 거의 없지만 만약 그럴 경우 경찰에 주거침입으로 고발을 하면 경찰관이 나갈때 같이 동행하면, 10에 7는 물러나지만, 나머지는 경찰관이 신원을 확인을 하는데 여기선 거의 절대 거부를 못한다고 합니다. 그럼 경찰에게 사정을 이야기 하고 신분증을 카피하면 된다고 합니다. 악질의 경우엔 위와 더불어 검찰에 권리방해죄 및 경매방해죄로 고소를 하면 검찰에서 조사를 하는 과정에서 불법점유자는 99% 손을 든다고 합니다. 그럼 고소취하를 해 주면 된다고 합니다. 정말 어려운단어들과 내용이 복잡하네요. 잘 아시는 분들이야 이해가 빠르실 듯 한데, 전 제가 적어놓고도 단어사용이 정확한지도 모르겠네요;; 잘 아시는 분이 계시다면 정정을 부탁드립니다. 이 방법은 시간이 좀 걸리는 방법이지만 악질까지 확실하게 처리가 가능한 방법?이라고 합니다. 방법2. 점유자에게 낙찰자라고 말하고, 이제 소유주이니 퇴거를 하라고 하고, 만약 점유할 정당한 법적 권리가 있으면 이름, 주민번호, 주소, 점유사유를 말하라고 합니다. 대부분 불응을 하는데, 그럴 경우 퇴거불응죄로 고소를 하겠다고 하는 내용들을 핸드폰등으로(두명이어야 하겠죠) 촬영하여 증거로써 첨부하여 경찰에 고소를 하면, 경찰이 확인 후 검찰에 이첩되어 처리가 된다고 합니다. 위 두가지 방법의 차이는 1번은 신원을 먼저 확인을 해서 법적절차를 밟는 것이고, 2번은 신원확인없이 물증수집 후 절차를 밟는 방법입니다. 방법3. 관련법규와 내용을 모두 외워 반협박(100%협박이 아니고 반협박)을 하라고 합니다;;; 관련법규 - 권리행사방해죄,강제집행면탈죄 가 형사고소로써 가장 잘 먹힌다고 합니다. 고소시 취하가 안될 수 있으며 7년이하의 징역, 5백만원이하의 벌금형이 나온다 예를들어. "당신은 지금 내 부동산을 점유하고 있습니다. 점유의 정당한 이유를 말씀하시고, 만약 점유의 정당한 법적 권한이 아닌 불법적인 사유로 인한 점유를 하고 있으면 그만 나가주시기 바랍니다. 만약 거부를 하신다면 권리행사방해죄 및 강제집행면탈죄로 고소를 할 수 밖에 없음을 양해 바랍니다. 권리행사방해죄와 강제집행면탈죄는 당신의 신원확인을 몰라도 경찰에 집행을 하기에 신원을 몰라서 고소가 어렵다라는 말을 들었다면 잘못 알고 계신 것 입니다. 또 이 죄는 한번 고소를 하면 민사가 아닌 형사이기에 취하가 안되고 7년이하의 징역이나 5백만원 이하의 벌금을 물게 될 수 있습니다." 라고 칼(?)을 들고 공손하고 정중하게 표현을 하라는 것이죠. 아, 이글을 쓰다 생각이 난것입니다. 항상 임차인이나 명도시에 상대방을 대할때는 절대 우습게 보이지 말아야 한다고 합니다. 더듬더듬 말을 하는 사람이라면 짧은 단답식으로 표현을 하고, 괜히 더듬더듬 길게 표현해 봐야 약점이 잡힐 우려가 있으니, 말을 곧잘 하는 사람이라면 중간중간 법적용어를 섞어가며 표현을 하고, 이도저도 아니라면, 팔뚝에 문신하고 깍두기 처럼이라도 하고 가라고 합니다. ㅎㅎ 또한 절대 어리숙해 보이지 말것이며, 항상 정중하고 상대를 존중한다는 어법으로 말을 하는 것이 가장 좋다고 합니다. 저도 제가 배운 내용들을 이곳에 옮겨놓고 필요하면 저 또한 참고를 하니, 아주 유용하네요. 본문 및 원문 : 불법점유자명도하기 점유자명도 글 더 보기 : 점유자명도

쉬워진 명도 처리 방법

이데일리 강은현 칼럼니스트]

경매는 일반매매와 달리 이중의 소유권 취득 절차(법적 취득 - 잔금 납부, 절차적 취득 - 명도)가 요구된다. 이처럼 번거로운 재산권 행사 절차 때문에 그동안 일반인이 선뜻 경매시장에 발을 들여놓지 못했다. 그러나 이 말도 이제는 먼 추억 속의 얘기가 되었다.

이제는 과거처럼 명도(세입자나 집주인을 퇴거시키는 일)에 시달려 `앞으로 남고 뒤로 밑지는 일`은 크게 줄어들었다. 사람에게 시달리는 일은 크게 줄어든 대신 송달 등 절차적인 문제는 많아졌다.

누가 명도의 지름길이 있느냐고 묻는다면 ‘없다’가 정답이다. 그러나 실전적 경험을 통해 공유되고 있는 명도 원칙 몇 가지를 기억하고 있으면 실무에서 유용하게 써 먹을 수 있다.

첫째, 명도의 왕도는 대화다.
문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라. 그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다. 비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다.

둘째, 명도비 없는 명도는 생각지 마라.
윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다. 왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다.
물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다. 그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다. 시간과 돈을 교환하라.

셋째, 오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행)
명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다. 왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라.

넷째, 강제집행은 최후의 수단이다.
전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라. 단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다. 마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제집행이 보약이다.

다섯째, 분할통치하라.
다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라.

여섯째, 집행 사전 예고제를 이용하라.
강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다. 집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할 수 있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다.

일곱째, 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라.
경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다. 대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다. 덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다.

여덟째, 잔금 납부와 동시에 통보하라.
잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다.

아홉째, 명도는 송달이 생명이다.
‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다. 종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다.

열째, 때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다.
살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다. 그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.