줄줄 새는 아파트 관리비 잡는 7가지 비법 서울시, '아파트 관리비 내리기 길라잡이' 펴내
아시아경제김봉수입력 2014.01.31 10:24
[아시아경제 김봉수 기자]
최근 아파트 관리비를 둘러 싼 국민들의 관심이 높아지고 있다. 입주자대표자회의나 관리소장 등이 업체와 짜고 관리비를 횡령하다 적발되거나 쓸데없이 낭비하는 경우가 많다. 이로 인해 서울 시내 아파트의 관리비는 최근 5년새 30%나 급증했다. 장기간의 경제 침체로 가뜩이나 만원짜리 한장이 아쉬운 서민들 입장에선 이렇게 소모되는 관리비가 아깝기 짝이 없다.
일단 비리 소지를 없애고 투명하게 관리하는 게 급선무이지만, 그것 못지 않게 각 지출 항목 별 '다이어트'를 통해 관리비를 절약하는 방법도 많다. 최근 서울시가 11개 아파트 단지를 통해 쌓은 실전 경험을 담은 '아파트 관리비 내리기 길라잡이'라는 책자는 그 노하우를 잘 안내해주고 있다.
◇ 일반 관리비, 더 줄일 수 있다
관리소 직원 등에 대한 인건비와 4대보험료, 청소나 수리 등 위탁업체 수수료, 청소용품구입비 등이 일반 관리비에 해당된다. 이중 관리 직원의 급료ㆍ상여금, 퇴직 및 연차 충당금, 야간 근로 수당 등 인건비는 가장 큰 비중을 차지하면서도 절감이 어렵다. 무조건적인 절감도 바람직하지 않다. 경비원이나 청소원을 경비 절약 차원에서 해고한다면 관리서비스의 질이 떨어지는 것은 명확하기 때문이다. 인건비 절감을 위해서는 경비ㆍ청소 용역 업체와 계약한 금액이 정확하게 근로자에게 전달되고 있는지 확인하고, 그 과정에서 누수나 부풀리기기 없도록 제대로 계약하는 것이 중요하다.
또 용역 계약시 각 업체의 근로계약을 꼼꼼히 확인해야 한다. 불필요한 급료 조정이나 직책ㆍ면허, 연장근무, 업무추진 등에 대한 추가적인 비용이 입주민의 동의 없이 부과되는 경우가 있는데, 잘 살펴 보고 이를 없애는 것이 좋다. 용역회사에서 미화원ㆍ경비원들에게 4대 보험료를 지급한다고 해놓고 실제로는 그렇지 않을 경우도 있으니 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
청소용품 구입비는 반드시 별도로 지급해 미화원들이 필요한 것을 직구매해 사용하도록 하는 게 좋다. 정부가 고령자 채용 확대를 위해 실시하는 다양한 지원제도를 활용하는 것도 인건비를 절약하는 좋은 방법이다. 경쟁 입찰과 최저가 낙찰제를 통해 용역업체 선정과 관리를 투명하게 하는 것도 새는 관리비를 줄이는 첫 걸음이다.
◇각종 공사ㆍ용역 계약의 투명성 강화
현재 아파트 관리비 중 많은 부분을 차지하고 있는 각종 공사ㆍ용역 계약은 입주자대표회의가 아니라 위탁관리 업체가 공개 경쟁 입찰 등의 입찰 업무를 보는 경우가 많다. 이럴 때 일감 몰아주기, 단가 부풀리기 등의 문제가 끊임없이 발생한다. 따라서 비용이 많이 들어가는 계약을 할 때는 반드시 공개 경쟁 입찰을 실시하고, 입찰시 동대표나 입주민이 참가해 감시해야 한다. 서울시가 2011년부터 실시하고 있는 공동주택 전문가 자문단을 활용하는 것도 한 방법이다. 공사 및 용역의 시기적절성, 비용타당성 등을 무료로 분석 판단해준다. 실제로 노원구 한 아파트는 외벽 도색ㆍ옥상 방수 공사를 하려고 외부 자문을 받았더니 무려 5억6000만원의 견적이 나왔는데, 자치구 파견 전문가의 자문 결과 4억8000만원으로 줄여 계약을 체결할 수 있었다.
◇ 수선 유지비 절감, 사후 부과 방식으로 바꿔야
수선유지비 절감을 위해선 우선 매달 수선유지비를 일정 금액으로 미리 거두는 '사전 부과 방식'을 사후 부과 방식으로 바꾸는 것이 필요하다. 공사가 필요한 사항이 발생하면 먼저 공사를 하도록 하고 그 내역을 투명하게 공개해 해당 금액을 일정 기간 동안 나누어 부과하는 게 바람직하다. 수선유지비 충당금이라는 명목으로 적립한 경우 공사 계약시 비용 절감이 그만큼 어려워진다. 또 수선ㆍ보수 해야 할 항목이 발생했을 때 아파트내 전문 인력이나 설비 직원들이 협력해 자체 작업을 한다면 외주 비용을 줄일 수 있다. 특히 아파트 내 입주민 중에 해당 업종에 종사하는 사람이 있다면 재능 기부를 하도록 해 단지내 친목 도모 및 관리비 절감이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
◇철저한 회계 감사 '필수'
양질의 회계 감사를 통해 과거 잘못된 관리비 집행 사례를 찾아내 개선할 경우 그 이익은 감사 비용과 비교가 되지 않을 정도로 크다. 최근 국토교통부도 300세대 이상의 아파트는 2년마다 회계감사를 의무화하겠다는 정책을 발표한 바도 있다. 현행 주택법은 입주자 10분의1 이상의 동의가 있거나 입주자대표회의에서 의결할 경우 회계법인 등을 통해 회계 감사를 받도록 하고 있다. 이왕 받으려면 다소 비용이 들더라도 제대로 된 회계 감사를 받아 볼 필요가 있다.
◇세대별 에너지 절약하기
작지만 소중한 실천들이다. 전기료, 수도료, 가스비 등은 법령상 관리비는 아니지만, 관리비 고지서에 함께 부과됨으로 이를 절약함으로써 관리비 절감이 가능하다. 에너지를 절감할 수 있는 다양한 방법을 함께 실천하면 매달 관리비가 조금씩이라도 줄어드는 보람이 있다. 우선 TV, 컴퓨터 등 가전 제품의 대기 전력을 줄이도록 해보자. 늘 꽂혀 있는 Tv, 비디오, 휴대폰 충전기, 컴퓨터 등은 실제로 많은 대기 전력을 낭비해 관리비를 늘린다. 여름철 냉방비도 실내 온도를 1도만 높혀도 7%의 전기료 절감 효과가 있다. 도시가스비를 줄이기 위해선 샤워는 가능한 한 빨리 끝내고 온ㆍ냉수가 함께 나오는 수도꼭지는 온도 조절 버튼을 항상 냉수 위치에 두도록 한다. 밑바닥이 넓은 조리기구를 사용하는 것도 가스 절약의 노하우다.
무엇보다 에너지 절약은 주민의 동참을 유도하기 위한 효과적 캠페인이 필요하다. 한달에 한 번 불끄기 별보기 행사, 마을 영화관 상영 등이 좋은 아이디어다. 실제 서울 석관동 두산 아파트는 매월 별보기 행사를 통해 연간 10% 이상의 개별 전기료를 아낄 수 있었다. 서울시에서 시행하는 에코 마일리지(www.ecomileage.seoul.go.kr) 사업에 동참하거나 에너지 절약률이 표시된 고지서 사용, 전기 수도 요금 등 사용료의 잉여금 발생 방지 등도 효과적인 방법이다.
◇ 공용 전기료 절감 노하우는?
최근 각 아파트에서는 LED 조명 보급 사업에 대한 관심이 높다. 형광등보다 설치 비용은 높지만 전기 사용량이 10분의1 밖에 되지 않고 수명도 4배나 길어 3년 정도면 비용을 다 뽑고 이후부터는 이익이 남기 때문이다. 자체 장기 수선 충당금을 사용하거나 서울시가 융자하는 자금을 쓰는 방법, 민간업체의 비용 융자ㆍ분할 납부를 통해 시공하는 방법 등이 있다. 서울 관악구의 한 아파트는 지하 주차장에 광고를 게재하고 공사비용을 할인 받기도 했다. 단 조도 감소로 인해 CCTV 화질 저하 가능성이 있으니 확인해야 한다.
전기 사용 계약 방식을 단지 상황에 맞게 바꾸는 것도 공용 전기료를 아끼는 방법이다. 일반적으로 아파트 전기 사용 계약 방식은 저압수전과 고압수전으로 나뉘는데, 대단지의 경우 고압수전을 사용하면서 단일계약 방식과 종합 계약 방식을 선택할 수 있다. 종합 계약 방식은 공용시설이 30% 이상일 경우에 유리하고, 단일 계약 방식은 30% 미만일 때 유리하다.
◇잡수입을 늘려라
아파트 잡수입은 공동체 활성화나 주민자치 활동 촉진을 위한 비용으로 우선 지출해야 하지만, 집주인이 적립에 기여한 금액은 장기 수선 충당금으로, 집주인ㆍ세입자가 함께 기여한 금액은 관리비에서 차감하거나 관리비 예비비로 적립할 수 있다. 알뜰 시장 운영 수입, 재활용품 판매 수입, 게시판 운영 수입, 이동통신사 기지국 장소 대여료 수입, 승강기 사용료, 어린이집 운영에 따른 임대료 수입, 예금이자, 연체료 수입 등이 이에 해당된다.
알뜰시장 개최권ㆍ보육시설 임대료ㆍ재활용품 판매 수입 등 업체 선정권과 관련된 수입의 경우 최고가 경쟁 입찰을 통해 가격을 높일 수 있다. 관리비 연체료도 잡수입 중 하나다. 연체료 미수금은 회계처리를 제대로 하지 않을 경우 관리사무소에서 임의로 면제해주어도 입주민들이 알 길이 없게 되므로, 재무상태표에 계정을 별도로 두고 철저히 관리해야 한다.
이밖에 장기수선충당금의 경우 너무 적게 걷는 것보다는 적정 수준을 걷는 게 나중에 관리비가 급등하는 걸 막는 유용한 길이 될 수 있다.
김봉수 기자 bskim@asiae.co.kr
< ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지 >
일단 비리 소지를 없애고 투명하게 관리하는 게 급선무이지만, 그것 못지 않게 각 지출 항목 별 '다이어트'를 통해 관리비를 절약하는 방법도 많다. 최근 서울시가 11개 아파트 단지를 통해 쌓은 실전 경험을 담은 '아파트 관리비 내리기 길라잡이'라는 책자는 그 노하우를 잘 안내해주고 있다.
◇ 일반 관리비, 더 줄일 수 있다
관리소 직원 등에 대한 인건비와 4대보험료, 청소나 수리 등 위탁업체 수수료, 청소용품구입비 등이 일반 관리비에 해당된다. 이중 관리 직원의 급료ㆍ상여금, 퇴직 및 연차 충당금, 야간 근로 수당 등 인건비는 가장 큰 비중을 차지하면서도 절감이 어렵다. 무조건적인 절감도 바람직하지 않다. 경비원이나 청소원을 경비 절약 차원에서 해고한다면 관리서비스의 질이 떨어지는 것은 명확하기 때문이다. 인건비 절감을 위해서는 경비ㆍ청소 용역 업체와 계약한 금액이 정확하게 근로자에게 전달되고 있는지 확인하고, 그 과정에서 누수나 부풀리기기 없도록 제대로 계약하는 것이 중요하다.
또 용역 계약시 각 업체의 근로계약을 꼼꼼히 확인해야 한다. 불필요한 급료 조정이나 직책ㆍ면허, 연장근무, 업무추진 등에 대한 추가적인 비용이 입주민의 동의 없이 부과되는 경우가 있는데, 잘 살펴 보고 이를 없애는 것이 좋다. 용역회사에서 미화원ㆍ경비원들에게 4대 보험료를 지급한다고 해놓고 실제로는 그렇지 않을 경우도 있으니 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
청소용품 구입비는 반드시 별도로 지급해 미화원들이 필요한 것을 직구매해 사용하도록 하는 게 좋다. 정부가 고령자 채용 확대를 위해 실시하는 다양한 지원제도를 활용하는 것도 인건비를 절약하는 좋은 방법이다. 경쟁 입찰과 최저가 낙찰제를 통해 용역업체 선정과 관리를 투명하게 하는 것도 새는 관리비를 줄이는 첫 걸음이다.
◇각종 공사ㆍ용역 계약의 투명성 강화
현재 아파트 관리비 중 많은 부분을 차지하고 있는 각종 공사ㆍ용역 계약은 입주자대표회의가 아니라 위탁관리 업체가 공개 경쟁 입찰 등의 입찰 업무를 보는 경우가 많다. 이럴 때 일감 몰아주기, 단가 부풀리기 등의 문제가 끊임없이 발생한다. 따라서 비용이 많이 들어가는 계약을 할 때는 반드시 공개 경쟁 입찰을 실시하고, 입찰시 동대표나 입주민이 참가해 감시해야 한다. 서울시가 2011년부터 실시하고 있는 공동주택 전문가 자문단을 활용하는 것도 한 방법이다. 공사 및 용역의 시기적절성, 비용타당성 등을 무료로 분석 판단해준다. 실제로 노원구 한 아파트는 외벽 도색ㆍ옥상 방수 공사를 하려고 외부 자문을 받았더니 무려 5억6000만원의 견적이 나왔는데, 자치구 파견 전문가의 자문 결과 4억8000만원으로 줄여 계약을 체결할 수 있었다.
◇ 수선 유지비 절감, 사후 부과 방식으로 바꿔야
수선유지비 절감을 위해선 우선 매달 수선유지비를 일정 금액으로 미리 거두는 '사전 부과 방식'을 사후 부과 방식으로 바꾸는 것이 필요하다. 공사가 필요한 사항이 발생하면 먼저 공사를 하도록 하고 그 내역을 투명하게 공개해 해당 금액을 일정 기간 동안 나누어 부과하는 게 바람직하다. 수선유지비 충당금이라는 명목으로 적립한 경우 공사 계약시 비용 절감이 그만큼 어려워진다. 또 수선ㆍ보수 해야 할 항목이 발생했을 때 아파트내 전문 인력이나 설비 직원들이 협력해 자체 작업을 한다면 외주 비용을 줄일 수 있다. 특히 아파트 내 입주민 중에 해당 업종에 종사하는 사람이 있다면 재능 기부를 하도록 해 단지내 친목 도모 및 관리비 절감이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
양질의 회계 감사를 통해 과거 잘못된 관리비 집행 사례를 찾아내 개선할 경우 그 이익은 감사 비용과 비교가 되지 않을 정도로 크다. 최근 국토교통부도 300세대 이상의 아파트는 2년마다 회계감사를 의무화하겠다는 정책을 발표한 바도 있다. 현행 주택법은 입주자 10분의1 이상의 동의가 있거나 입주자대표회의에서 의결할 경우 회계법인 등을 통해 회계 감사를 받도록 하고 있다. 이왕 받으려면 다소 비용이 들더라도 제대로 된 회계 감사를 받아 볼 필요가 있다.
◇세대별 에너지 절약하기
작지만 소중한 실천들이다. 전기료, 수도료, 가스비 등은 법령상 관리비는 아니지만, 관리비 고지서에 함께 부과됨으로 이를 절약함으로써 관리비 절감이 가능하다. 에너지를 절감할 수 있는 다양한 방법을 함께 실천하면 매달 관리비가 조금씩이라도 줄어드는 보람이 있다. 우선 TV, 컴퓨터 등 가전 제품의 대기 전력을 줄이도록 해보자. 늘 꽂혀 있는 Tv, 비디오, 휴대폰 충전기, 컴퓨터 등은 실제로 많은 대기 전력을 낭비해 관리비를 늘린다. 여름철 냉방비도 실내 온도를 1도만 높혀도 7%의 전기료 절감 효과가 있다. 도시가스비를 줄이기 위해선 샤워는 가능한 한 빨리 끝내고 온ㆍ냉수가 함께 나오는 수도꼭지는 온도 조절 버튼을 항상 냉수 위치에 두도록 한다. 밑바닥이 넓은 조리기구를 사용하는 것도 가스 절약의 노하우다.
무엇보다 에너지 절약은 주민의 동참을 유도하기 위한 효과적 캠페인이 필요하다. 한달에 한 번 불끄기 별보기 행사, 마을 영화관 상영 등이 좋은 아이디어다. 실제 서울 석관동 두산 아파트는 매월 별보기 행사를 통해 연간 10% 이상의 개별 전기료를 아낄 수 있었다. 서울시에서 시행하는 에코 마일리지(www.ecomileage.seoul.go.kr) 사업에 동참하거나 에너지 절약률이 표시된 고지서 사용, 전기 수도 요금 등 사용료의 잉여금 발생 방지 등도 효과적인 방법이다.
◇ 공용 전기료 절감 노하우는?
최근 각 아파트에서는 LED 조명 보급 사업에 대한 관심이 높다. 형광등보다 설치 비용은 높지만 전기 사용량이 10분의1 밖에 되지 않고 수명도 4배나 길어 3년 정도면 비용을 다 뽑고 이후부터는 이익이 남기 때문이다. 자체 장기 수선 충당금을 사용하거나 서울시가 융자하는 자금을 쓰는 방법, 민간업체의 비용 융자ㆍ분할 납부를 통해 시공하는 방법 등이 있다. 서울 관악구의 한 아파트는 지하 주차장에 광고를 게재하고 공사비용을 할인 받기도 했다. 단 조도 감소로 인해 CCTV 화질 저하 가능성이 있으니 확인해야 한다.
전기 사용 계약 방식을 단지 상황에 맞게 바꾸는 것도 공용 전기료를 아끼는 방법이다. 일반적으로 아파트 전기 사용 계약 방식은 저압수전과 고압수전으로 나뉘는데, 대단지의 경우 고압수전을 사용하면서 단일계약 방식과 종합 계약 방식을 선택할 수 있다. 종합 계약 방식은 공용시설이 30% 이상일 경우에 유리하고, 단일 계약 방식은 30% 미만일 때 유리하다.
◇잡수입을 늘려라
아파트 잡수입은 공동체 활성화나 주민자치 활동 촉진을 위한 비용으로 우선 지출해야 하지만, 집주인이 적립에 기여한 금액은 장기 수선 충당금으로, 집주인ㆍ세입자가 함께 기여한 금액은 관리비에서 차감하거나 관리비 예비비로 적립할 수 있다. 알뜰 시장 운영 수입, 재활용품 판매 수입, 게시판 운영 수입, 이동통신사 기지국 장소 대여료 수입, 승강기 사용료, 어린이집 운영에 따른 임대료 수입, 예금이자, 연체료 수입 등이 이에 해당된다.
알뜰시장 개최권ㆍ보육시설 임대료ㆍ재활용품 판매 수입 등 업체 선정권과 관련된 수입의 경우 최고가 경쟁 입찰을 통해 가격을 높일 수 있다. 관리비 연체료도 잡수입 중 하나다. 연체료 미수금은 회계처리를 제대로 하지 않을 경우 관리사무소에서 임의로 면제해주어도 입주민들이 알 길이 없게 되므로, 재무상태표에 계정을 별도로 두고 철저히 관리해야 한다.
이밖에 장기수선충당금의 경우 너무 적게 걷는 것보다는 적정 수준을 걷는 게 나중에 관리비가 급등하는 걸 막는 유용한 길이 될 수 있다.
김봉수 기자 bskim@asiae.co.kr
< ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지 >
